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從價格指數來看，2018年3月，70個大中城市新建商品住宅價格同比上漲3.6%，漲幅比2月下降0.3個百分點，環比上漲0.3%，漲幅比2月提高0.2個百分點。房價上漲的壓力依然較強，特別是70個大中城市之外的部分城市，其房價漲幅更高。

從地方層面看，在因城施策的指導方針下，“四限”城市再擴容，昆明、長春、大連、泉州、阜南等二三線城市加入調控行列，蘭州局部對限購政策進行微調。據不完全統計，1-3月份地方共出臺樓市調控新政達76項，內容涉及限購、限售、搖號等，限售城市已擴容至50城，其中三四線城市多達27城，限售已成為三四線城市防止炒房的重要手段。

2018年1季度，各城市的“人才爭奪戰”再掀高潮。自2017年以來，西安、成都、武漢等市紛紛出臺人才新政，意在放寬落戶門檻，吸引更多人才落戶。一季度，西安、南京、武漢等市相繼出臺人才新政升級版，通過對人才提供購房、租房補貼、積分落戶以及享受配套等服務，吸納外地人才。北京、上海等一線城市也加入人才爭奪戰，著力引進高端人才，北京將建立優秀人才引進的“綠色通道”，對“千人計劃”、“萬人計劃”等國傢高層次人才群體加速辦理引進手續。

2018年1季度，房地產開發企業到位資金36770億元，同比增長3.1%，增速比2017年全年慢5.1個百分點。企業資金來源增速自2017年起整體保持振蕩回落，2018年回落趨勢更加明顯。2018年1季度，個人按揭貸款新增5160億元，同比下降6.8%，降幅較2017年全年繼續擴大，表明當前金融信貸環境整體仍然偏緊，企業未來銷售將繼續承壓。

3、平均房價漲幅較去年有所擴大，房價上漲壓力加大

2018年1季度，全國房地產開發投資共完成21291億元，同比名義增長10.4%，增速比上一季度加快6.2個百分點，創3年來新高。其中，住宅投資14705億元，增長13.3%，增速較上一季度加快6.5個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為69.1%。

2、新開工與土地購置面積城市間差異顯著，太原、沈陽、福州、蘇州新開工面積增長較快

分區域看，華中和西南地區增速較快，均超過10%。華北地區和華南地區出現負增長，分別下降29.6和4.7個百分點。東北、華東和西北地區保持個位數增長。

2018年1季度，全國商品房成交均價8507元/平方米，同比增長6.6%，增幅比去年同期上升1.8個百分點，較2017年全年均價漲幅擴大1個百分點。其中住宅成交均價8275元/平方米，同比增長8.7%；商業營業用房成交均價下跌1.5%；辦公樓成交均價下跌5.6%。

分區域看，華東地區是商品房新開工面積的主體，開工13549萬平方米，占全國新開工面積的39.1%，其次是西南、華中和華南，占比均在15%-18%之間，東北地區占比最小，僅占2.5%。從增速看，華南地區增速最快，增長20.6%。華東和西南地區次之，但也保持15%以上的較快增速。華北和西北新開工面積出現負增長，特別是西北地區，跌幅超過四成。

分城市看，城市間差異顯著。從投資規模上看，上海、重慶、蘇州位居前三 甲，分別完成投資909、798、649億元。從增速上看，在40個重點城市中有31個城市上漲，9個城市下跌。其中海口、哈爾濱、長春、無錫增幅較大，均超過40%，北海、沈陽、深圳緊隨其後，增幅超過30%。在下跌的9個城市中，有6個城市跌幅超過10%，分別是銀川、福州、成都、北京、呼和浩特、石傢莊等城市。

具體到房地產行業的土地購置情況，則相對較為低迷。根據國傢統計局數據，2018年1季度，房地產開發企業共購置土地面積為3802萬平方米，同比僅上升0.5%，增速與2017年全年相比回落15.3個百分點。分城市級別看，一線城市土地購置面積出現深度下滑，同比下跌70.5%，二線城市小幅下降，同比下跌9.6%，三線及以下城市是土地購置的主體，占全部土地購置面積的74.4%，共購置土地2828萬平方米，增長10.1%。

一川抽水肥清理行｜台中化糞池探測｜台中化糞池探測器 二、市場面：投資高增長有“虛火”，銷售增速平穩，房價上漲壓力較大

4、企業資金來源增速放緩，個人按揭貸款出現負增長

房地產貸款總體增速保持回落，房產和地產開發貸款增速上升，個人住房貸款增速回落。截止2018年3月末，全國主要金融機構（含外資）房地產貸款餘額為34.1萬億元，同比增長20.3%，增速比上季末低0.6個百分點。其中，個人住房貸款餘額為22.86萬億元，同比增長20%，增速比上季末低2.2個百分點；房產開發貸款餘額為7.7萬億元，同比增長25.3%，增速比上季末高3.6個百分點；地產開發貸款餘額為1.4萬億元，同比增長2.2%，降幅比上季末增加10.2個百分點。

3、多數城市銷售低迷，中西部部分省會城市增速超過20%

在房地產開發投資增速加快的背後，卻另有隱情，房地產投資“虛火”旺盛。土地購置費增長較快是投資加快的根本原因。根據“國傢信息中心宏觀經濟與房地產研究組”的測算，2018年1季度，土地購置費的增長對同期房地產開發投資的貢獻率達到105.3%，為房地產開發增速貢獻瞭10.9個百分點，建築安裝工程的貢獻率為-6%，拉低投資增速0.6個百分點，設備工器具購置的貢獻率為1.6%。如果剔除土地購置費對房地產開發投資增速的影響，房地產開發投資實際已出現負增長，2018年1季度房地產開發建築安裝工程完成14594億元，同比下降0.8%。

3.一線城市、二線城市標準

與銷售面積增速放緩相對比，商品房待售面積的降幅一川抽水肥清理行｜彰化找化糞池位置｜彰化探勘化糞池位置開始略有收窄。截至2018年3月末，全國商品房待售面積為5.73億平方米，連續15個月保持下降，同比下降16.7%，降幅與2018年2月相比收窄0.4個百分點，表明持續近兩年的“去庫存”政策，其政策力度將有所減弱，以保持市場的平穩增長。從商品住宅待售面積來看，基本與商品房待售面積走勢類似，3月末為2.92億平方米，同比下降25.4%，降幅較2月份收窄0.6個百分點。

從商品房銷售面積同比增幅走勢看，2016年年初大幅回升，隨後整體保持平穩回落態勢，2017年下半年增幅明顯放緩，不到3%，但最近3個季度增速出現小幅回升。對此，我們認為其回升幅度相對有限，甚至在樓市政策繼續加碼和貨幣政策趨緊的背景下，後期甚至會出現負增長。

（標桿房企及上半年全國房地產市場指標預測，敬請期待明天發佈的報告下篇。）

2018年1季度，全國商品房新開工面積為34615萬平方米，增長9.7%，增速較上一季度提高2.1個百分點。其中，商品住宅新開工面積為25531萬平方米，增長12.2%，比上一季度加快3.4個百分點。


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三、重點城市：整體較為低迷，城市間差異顯著

一季度，中國人民銀行召開工作會議，部署瞭2018年工作的9項主要任務，“保持貨幣政策穩健中性”繼續位列9項任務之首，並將“切實防范化解金融風險”擺在更為靠前的位置。因銀行信貸額度緊張，在資金層面出現瞭三點新動向：其一，銀行表外業務向表內轉移，同業存單、銀行理財、資管產品等業務規模受到壓縮。對於房地產市場而言，“首付貸”、“消費貸”等成為重點監管對象，以防違規信貸資金流入房地產市場。其二，放貸時間明顯拉長。多數銀行放貸周期長達3個月，更有民生銀行、興業銀行等多傢商業銀行局部叫停部分省市二套房信貸業務，僅限於合作樓盤才能放貸。其三，房貸利率均有不同程度的上浮。河北、江蘇、廣東等省相繼上調房貸利率。不過，住戶部門新增中長期貸款占比依舊維持在較高水平，2月占比升至38%，環比增加16.6個百分點，顯示房地產市場仍是銀行巨額信貸資金的重要出口，居民高杠桿購房的局面並未實質性扭轉。

分行政區域看，華南、華東、華中等3個區域增長較快，增速均超過10%。東北、西北、西南等地區投資保持低速增長，增速在3%以內。華北地區受北京、河北投資大幅下滑影響，整體保持負增長，下降7%。

2、商品房銷售增速保持低位，待售面積降幅略有收窄

2018年1季度，全國商品房實現銷售面積30088萬平方米，同比增長3.6%，增速與2017年全年相比回落3.9個百分點，但與上一季度當季增速相比加快1.2個百分點。其中，商品住宅實現銷售面積26114萬平方米，增長2.5%，增速與2017年全年相比回落2.8個百分點，但與上一季度相比加快2.1個百分點。

展望2季度房地產市場，預計在各地政策持續加碼的前提下，全國商品房銷售面積將繼續保持回落，甚至有可能出現負增長，房價整體上漲動力不足，但個別城市的供求矛盾和房價上漲壓力依然較大，房地產投資中的“虛火”將會減少，投資增速將重回個位數。

1、投資：重點城市投資增速慢於全國平均水平3.7個百分點，海口、哈爾濱增長較快，銀川、福州、成都、北京降幅明顯

華北地區包括北京、天津、河北、山西、內蒙古等5個省（市、自治區），東北地區包括遼寧、吉林、黑 龍江等3個省（市、自治區），華東地區包括上海、江蘇、浙江、安徽、福建、江西、山東等7個省（市、自治區），華中地區包括河南、湖北、湖南等3個省（市、自治區），華南地區包括廣東、廣西、海南等3個省（市、自治區）,西南地區包括重慶、四川、貴州、雲南、西藏等5個省市自治區，西北地區包括陜西、甘肅、青海、寧夏、新疆等5個省（市、自治區）。

2018年一季度，土地供求較為旺盛。據國傢信息中心“宏觀經濟與房地產數據庫”數據，1季度全國通過招拍掛方式共出讓經營性土地18947宗，出讓土地面積為61884萬平方米，同比增長28.3%；成交15923宗，成交面積為52074萬平方米，同比增長37.4%，成交價款達12597億元，同比增長49.4%，增速均創2014年來同期新高。分城市級別看，一二城市土地成交面積均有增長，但增速不及全國平均水平，三四線城市增長較快。1季度，一線城市土地成交718萬平方米，同比增長28.4%，二線城市成交8731萬平方米，增長18%，增速均低於全國平均增速。

5、土地整體供求旺盛，但房地產行業購地意願不強，一二線城市房企購地出現負增長

2018年1季度，房地產貸款新增1.9萬億元，同比增加1900億元，新增貸款創下單季最高值。從房地產新增貸款占各項新增貸款的比重來看，2018年1季度為39.2%，比2017年4季度下降7.2個百分點，但從長期走勢來看，該比重仍將保持回落。

從地價數據看，2018年第一季度，全國主要監測城市地價總體水平為4148元/平方米，商服、住宅、工業地價分別為7350元/平方米、6666元/平方米和813元/平方米，環比分別上漲1.58%、1.37%、2.21%和0.82%。住宅地價增速處於高位運行，但增速已連續三個季度保持回落，綜合、商服地價增速溫和上行，工業地價變化平穩。分城市級別看，三線城市地價漲幅最快，一線城市次之，二線城市漲幅最低。

6、新開工面積保持小幅回升，華東、華南、西南地區增長較快

1、土地購置費帶動投資增幅創新高，華南、華東、華中地區增速較快

一、政策面：繼續堅持“房住不炒”基調，部分城市調控政策持續加碼

2018年一季度，受限購、限貸等政策影響，重點城市房地產市場較為低迷，各主要指標增速均低於全國整體水平，特別是土地購置面積、銷售面積均出現負增長。從城市內部來看，城市間差異顯著，分化持續。

從政策面看，2018年一季度，全國兩會召開，房地產相關問題備受重視，“房住不炒”、“房地產稅”、“租購同權”等關鍵詞頻現。政府報告明確提出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，繼續實行差別化調控，建立健全長效機制；支持居民自住購房需求，培育住房租賃市場，發展共有產權住房；加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度；穩妥推進房地產稅立法；加強金融風險控制等。房地產信貸資金監管趨嚴，嚴控個人貸款違規流入房地產市場，多數銀行上調房貸利率。同時，在保障基本住房需求的同時，各地人才引進政策集中出臺。

2018年一季度，40個重點城市共完成房地產開發投資11376億元，同比增長6.7%，增速比全國增速低3.7個百分點。

在去庫存政策的指引下，2017年房地產投資增長平穩，銷售形勢較好，房屋銷售面積和銷售額均再創新高，但增速保持逐月回落。2018年1季度，市場整體延續去年的平穩回落態勢，但投資增速出現意外加速，實現兩位數增長；房屋銷售增速繼續回落，但下降趨勢有所放緩；房價整體漲幅有所抬頭，部分城市房價上漲壓力較大；企業資金來源渠道偏緊，個人按揭貸款降幅繼續擴大；企業土地購置基本與上年同期持平，企業新開工意願有所上升。


2018年一季度，全國房地產市場投資增幅創近兩年來新高，房價上漲壓力較大，受部分城市調控政策收緊影響，房屋銷售面積保持平穩回落，房地產企業土地購置意願偏弱，新開工意願偏弱。在政策層面上，“房住不炒”已成共識，房地產稅改革穩步推進，熱點城市政策持續加碼，限購、限貸、限售和實施搖號的城市范圍繼續增加，與此同時，各地開始加大吸引人才落戶的政策優惠力度。

[導讀]一季度，中國人民銀行召開工作會議，部署瞭2018年工作的9項主要任務，“保持貨幣政策穩健中性”繼續位列9項任務之首，並將“切實防范化解金融風險”擺在更為靠前的位置。

2018年一季度，40個重點城市新開工面積為12421萬平方米，同比增長2.9%，增速比全國增速低6.8個百分點。分城市看，重慶、蘇州、成都等3城市新開工面積規模位居前三 甲，分別為1704、877、811萬平方米。從增速上看，在40個重點城市中有18個城市上漲，22個城市下跌。在上漲的城市中，太原、沈陽、福州、蘇州等4個城市增速最快，增幅均超過100%。在下跌的22個城市中，有8個城市跌幅超過50%，分別是西寧、銀川、呼和浩特、烏魯木齊、石傢莊、昆明、上海、北京等。

2018年一季度，40個重點城市房地產企業共購置土地1114萬平方米，同比下降15.2%，出現明顯下跌。分城市看，廈門、西寧、銀川等3個城市房地產企業購置土地面積為零，貴陽、北海、太原分別購置土地8.1、3.6、3.5萬平方米，但該3個城市上年同期購置土地面積為零，無增速數據。除此以外，其餘34個城市有完整的土地購置面積和增速數據，具體來看，寧波、重慶、蘇州等城市土地購置面積規模較大，均超過100萬平方米，從增速上看，成都、石傢莊、長春、蘭州等城市增幅較快，均超過300%。

政策持續加碼 房地產市場平穩下行

2018年一季度，40個重點城市共完成商品房銷售10583萬平方米，同比下降2.5%，比全國增速低6.1個百分點；其中，商品住宅完成銷售8740萬平方米，同比下降4%，比全國增速低6.5個百分點。

分城市看，有25個城市商品房銷售面積保持增長，其餘15個城市下跌。在上漲的城市中，烏魯木齊、鄭州、南寧、太原、長春等城市增幅較大，均超過20%，這些城市均位於中西部地區。在下跌的城市中，北京、天津、廣州、石傢莊、蘭州等城市間降幅較大，跌幅均超過30%以上。

4、價格整體漲幅平穩，但個別城市房價漲幅偏大，值得警惕

從商品房平均銷售價格來看，40個大中城市商品房平均銷售價格為12292元/平方米，同比上漲5.9%，漲幅比全國平均水平低0.6個百分點。其中商品住宅平均價格為12207元/平方米，平均上漲9.5%，漲幅比全國平均水平高0.8個百分點。

分城市看，深圳市平均商品房價格最高，為53626元/平方米，北京次之，為36227元/平方米。三亞、杭州、廣州、南京、上海等城市平均房價在2萬-3萬之間。銀川、西寧、北海等城市平均房價較低，均在7000元以內。從房價漲跌幅度來看，呼和浩特、石傢莊漲幅偏高，超過50%，濟南、杭州、青島、西安等城市平均房價漲幅也在30%以上；廈門、上海、鄭州、蘇州等4個城市平均房價同比出現下降，其中廈門和上海受樓市供應結構變化較大影響降幅較大。

分區域看，華南地區平均房價最高，達到11285元/平方米，華北次之，華中地區平均房價最低，僅為6375元/平方米。從平均房價漲幅來看，西北、東北、西南、華中等區域房價漲幅較快，均超過10%，華北地區受區域內成交結構調整影響，出現下跌，跌幅為16.6%。

註：

1.東、中、西部和東北地區劃分

東部地區包括北京、天津、河北、上海、江蘇、浙江、福建、山東、廣東、海南10個省（市）；中部地區包括山西、安徽、江西、河南、湖北、湖南6個省；西部地區包括內蒙古、廣西、重慶、四川、貴州、雲南、西藏、陜西、甘肅、青海、寧夏、新疆12個省（市、自治區）；東北地區包括遼寧、吉林、黑 龍江3個省。

2.華北、東北、華東、華中、華南、西南、西北等行政區域劃分標準

從近6個月房價環比漲幅排名居前的城市名單來看，絕大多數集中在中西部地區和東北地區，其中，出現次數較多的城市有大連（4次）、大理（3次）、哈爾濱（3次）、昆明（3次）、烏魯木齊（3次）、西寧（3次）、遵義（3次）等，均屬於西部地區和東北地區，表明當前非限購城市的房價有較為強烈的補漲沖動，未來的房地產調控須更加精準。

一線城市包括北京、上海、廣州、深圳等4個城市；二線城市包括天津、石傢莊、沈陽、大連、哈爾濱、南京、無錫、蘇州、杭州、寧波、溫州、合肥、福州、廈門、濟南、青島、鄭州、武漢、長沙、佛山、重慶、成都、貴陽、昆明、西安等25個城市，其餘城市為三線及以下城市。 （作者：國傢信息中心信息化和產業發展部 高聚輝） （出處：國信房地產信息網）

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