從價格指數來看,2018年3月,70個大中城市新建商品住宅價格同比上漲3.6%,漲幅比2月下降0.3個百分點,環比上漲0.3%,漲幅比2月提高0.2個百分點。房價上漲的壓力依然較強,特別是70個大中城市之外的部分城市,其房價漲幅更高。

從地方層面看,在因城施策的指導方針下,“四限”城市再擴容,昆明、長春、大連、泉州、阜南等二三線城市加入調控行列,蘭州局部對限購政策進行微調。據不完全統計,1-3月份地方共出臺樓市調控新政達76項,內容涉及限購、限售、搖號等,限售城市已擴容至50城,其中三四線城市多達27城,限售已成為三四線城市防止炒房的重要手段。

2018年1季度,各城市的“人才爭奪戰”再掀高潮。自2017年以來,西安、成都、武漢等市紛紛出臺人才新政,意在放寬落戶門檻,吸引更多人才落戶。一季度,西安、南京、武漢等市相繼出臺人才新政升級版,通過對人才提供購房、租房補貼、積分落戶以及享受配套等服務,吸納外地人才。北京、上海等一線城市也加入人才爭奪戰,著力引進高端人才,北京將建立優秀人才引進的“綠色通道”,對“千人計劃”、“萬人計劃”等國傢高層次人才群體加速辦理引進手續。

2018年1季度,房地產開發企業到位資金36770億元,同比增長3.1%,增速比2017年全年慢5.1個百分點。企業資金來源增速自2017年起整體保持振蕩回落,2018年回落趨勢更加明顯。2018年1季度,個人按揭貸款新增5160億元,同比下降6.8%,降幅較2017年全年繼續擴大,表明當前金融信貸環境整體仍然偏緊,企業未來銷售將繼續承壓。

3、平均房價漲幅較去年有所擴大,房價上漲壓力加大

2018年1季度,全國房地產開發投資共完成21291億元,同比名義增長10.4%,增速比上一季度加快6.2個百分點,創3年來新高。其中,住宅投資14705億元,增長13.3%,增速較上一季度加快6.5個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為69.1%。

2、新開工與土地購置面積城市間差異顯著,太原、沈陽、福州、蘇州新開工面積增長較快

分區域看,華中和西南地區增速較快,均超過10%。華北地區和華南地區出現負增長,分別下降29.6和4.7個百分點。東北、華東和西北地區保持個位數增長。

2018年1季度,全國商品房成交均價8507元/平方米,同比增長6.6%,增幅比去年同期上升1.8個百分點,較2017年全年均價漲幅擴大1個百分點。其中住宅成交均價8275元/平方米,同比增長8.7%;商業營業用房成交均價下跌1.5%;辦公樓成交均價下跌5.6%。

分區域看,華東地區是商品房新開工面積的主體,開工13549萬平方米,占全國新開工面積的39.1%,其次是西南、華中和華南,占比均在15%-18%之間,東北地區占比最小,僅占2.5%。從增速看,華南地區增速最快,增長20.6%。華東和西南地區次之,但也保持15%以上的較快增速。華北和西北新開工面積出現負增長,特別是西北地區,跌幅超過四成。

分城市看,城市間差異顯著。從投資規模上看,上海、重慶、蘇州位居前三 甲,分別完成投資909、798、649億元。從增速上看,在40個重點城市中有31個城市上漲,9個城市下跌。其中海口、哈爾濱、長春、無錫增幅較大,均超過40%,北海、沈陽、深圳緊隨其後,增幅超過30%。在下跌的9個城市中,有6個城市跌幅超過10%,分別是銀川、福州、成都、北京、呼和浩特、石傢莊等城市。

具體到房地產行業的土地購置情況,則相對較為低迷。根據國傢統計局數據,2018年1季度,房地產開發企業共購置土地面積為3802萬平方米,同比僅上升0.5%,增速與2017年全年相比回落15.3個百分點。分城市級別看,一線城市土地購置面積出現深度下滑,同比下跌70.5%,二線城市小幅下降,同比下跌9.6%,三線及以下城市是土地購置的主體,占全部土地購置面積的74.4%,共購置土地2828萬平方米,增長10.1%。

一川抽水肥清理行|台中化糞池探測|台中化糞池探測器 二、市場面:投資高增長有“虛火”,銷售增速平穩,房價上漲壓力較大

4、企業資金來源增速放緩,個人按揭貸款出現負增長

房地產貸款總體增速保持回落,房產和地產開發貸款增速上升,個人住房貸款增速回落。截止2018年3月末,全國主要金融機構(含外資)房地產貸款餘額為34.1萬億元,同比增長20.3%,增速比上季末低0.6個百分點。其中,個人住房貸款餘額為22.86萬億元,同比增長20%,增速比上季末低2.2個百分點;房產開發貸款餘額為7.7萬億元,同比增長25.3%,增速比上季末高3.6個百分點;地產開發貸款餘額為1.4萬億元,同比增長2.2%,降幅比上季末增加10.2個百分點。

3、多數城市銷售低迷,中西部部分省會城市增速超過20%

在房地產開發投資增速加快的背後,卻另有隱情,房地產投資“虛火”旺盛。土地購置費增長較快是投資加快的根本原因。根據“國傢信息中心宏觀經濟與房地產研究組”的測算,2018年1季度,土地購置費的增長對同期房地產開發投資的貢獻率達到105.3%,為房地產開發增速貢獻瞭10.9個百分點,建築安裝工程的貢獻率為-6%,拉低投資增速0.6個百分點,設備工器具購置的貢獻率為1.6%。如果剔除土地購置費對房地產開發投資增速的影響,房地產開發投資實際已出現負增長,2018年1季度房地產開發建築安裝工程完成14594億元,同比下降0.8%。

3.一線城市、二線城市標準

與銷售面積增速放緩相對比,商品房待售面積的降幅一川抽水肥清理行|彰化找化糞池位置|彰化探勘化糞池位置開始略有收窄。截至2018年3月末,全國商品房待售面積為5.73億平方米,連續15個月保持下降,同比下降16.7%,降幅與2018年2月相比收窄0.4個百分點,表明持續近兩年的“去庫存”政策,其政策力度將有所減弱,以保持市場的平穩增長。從商品住宅待售面積來看,基本與商品房待售面積走勢類似,3月末為2.92億平方米,同比下降25.4%,降幅較2月份收窄0.6個百分點。

從商品房銷售面積同比增幅走勢看,2016年年初大幅回升,隨後整體保持平穩回落態勢,2017年下半年增幅明顯放緩,不到3%,但最近3個季度增速出現小幅回升。對此,我們認為其回升幅度相對有限,甚至在樓市政策繼續加碼和貨幣政策趨緊的背景下,後期甚至會出現負增長。

(標桿房企及上半年全國房地產市場指標預測,敬請期待明天發佈的報告下篇。)

2018年1季度,全國商品房新開工面積為34615萬平方米,增長9.7%,增速較上一季度提高2.1個百分點。其中,商品住宅新開工面積為25531萬平方米,增長12.2%,比上一季度加快3.4個百分點。


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三、重點城市:整體較為低迷,城市間差異顯著

一季度,中國人民銀行召開工作會議,部署瞭2018年工作的9項主要任務,“保持貨幣政策穩健中性”繼續位列9項任務之首,並將“切實防范化解金融風險”擺在更為靠前的位置。因銀行信貸額度緊張,在資金層面出現瞭三點新動向:其一,銀行表外業務向表內轉移,同業存單、銀行理財、資管產品等業務規模受到壓縮。對於房地產市場而言,“首付貸”、“消費貸”等成為重點監管對象,以防違規信貸資金流入房地產市場。其二,放貸時間明顯拉長。多數銀行放貸周期長達3個月,更有民生銀行、興業銀行等多傢商業銀行局部叫停部分省市二套房信貸業務,僅限於合作樓盤才能放貸。其三,房貸利率均有不同程度的上浮。河北、江蘇、廣東等省相繼上調房貸利率。不過,住戶部門新增中長期貸款占比依舊維持在較高水平,2月占比升至38%,環比增加16.6個百分點,顯示房地產市場仍是銀行巨額信貸資金的重要出口,居民高杠桿購房的局面並未實質性扭轉。

分行政區域看,華南、華東、華中等3個區域增長較快,增速均超過10%。東北、西北、西南等地區投資保持低速增長,增速在3%以內。華北地區受北京、河北投資大幅下滑影響,整體保持負增長,下降7%。

2、商品房銷售增速保持低位,待售面積降幅略有收窄

2018年1季度,全國商品房實現銷售面積30088萬平方米,同比增長3.6%,增速與2017年全年相比回落3.9個百分點,但與上一季度當季增速相比加快1.2個百分點。其中,商品住宅實現銷售面積26114萬平方米,增長2.5%,增速與2017年全年相比回落2.8個百分點,但與上一季度相比加快2.1個百分點。

展望2季度房地產市場,預計在各地政策持續加碼的前提下,全國商品房銷售面積將繼續保持回落,甚至有可能出現負增長,房價整體上漲動力不足,但個別城市的供求矛盾和房價上漲壓力依然較大,房地產投資中的“虛火”將會減少,投資增速將重回個位數。

1、投資:重點城市投資增速慢於全國平均水平3.7個百分點,海口、哈爾濱增長較快,銀川、福州、成都、北京降幅明顯

華北地區包括北京、天津、河北、山西、內蒙古等5個省(市、自治區),東北地區包括遼寧、吉林、黑 龍江等3個省(市、自治區),華東地區包括上海、江蘇、浙江、安徽、福建、江西、山東等7個省(市、自治區),華中地區包括河南、湖北、湖南等3個省(市、自治區),華南地區包括廣東、廣西、海南等3個省(市、自治區),西南地區包括重慶、四川、貴州、雲南、西藏等5個省市自治區,西北地區包括陜西、甘肅、青海、寧夏、新疆等5個省(市、自治區)。

2018年一季度,土地供求較為旺盛。據國傢信息中心“宏觀經濟與房地產數據庫”數據,1季度全國通過招拍掛方式共出讓經營性土地18947宗,出讓土地面積為61884萬平方米,同比增長28.3%;成交15923宗,成交面積為52074萬平方米,同比增長37.4%,成交價款達12597億元,同比增長49.4%,增速均創2014年來同期新高。分城市級別看,一二城市土地成交面積均有增長,但增速不及全國平均水平,三四線城市增長較快。1季度,一線城市土地成交718萬平方米,同比增長28.4%,二線城市成交8731萬平方米,增長18%,增速均低於全國平均增速。

5、土地整體供求旺盛,但房地產行業購地意願不強,一二線城市房企購地出現負增長

2018年1季度,房地產貸款新增1.9萬億元,同比增加1900億元,新增貸款創下單季最高值。從房地產新增貸款占各項新增貸款的比重來看,2018年1季度為39.2%,比2017年4季度下降7.2個百分點,但從長期走勢來看,該比重仍將保持回落。

從地價數據看,2018年第一季度,全國主要監測城市地價總體水平為4148元/平方米,商服、住宅、工業地價分別為7350元/平方米、6666元/平方米和813元/平方米,環比分別上漲1.58%、1.37%、2.21%和0.82%。住宅地價增速處於高位運行,但增速已連續三個季度保持回落,綜合、商服地價增速溫和上行,工業地價變化平穩。分城市級別看,三線城市地價漲幅最快,一線城市次之,二線城市漲幅最低。

6、新開工面積保持小幅回升,華東、華南、西南地區增長較快

1、土地購置費帶動投資增幅創新高,華南、華東、華中地區增速較快

一、政策面:繼續堅持“房住不炒”基調,部分城市調控政策持續加碼

2018年一季度,受限購、限貸等政策影響,重點城市房地產市場較為低迷,各主要指標增速均低於全國整體水平,特別是土地購置面積、銷售面積均出現負增長。從城市內部來看,城市間差異顯著,分化持續。

從政策面看,2018年一季度,全國兩會召開,房地產相關問題備受重視,“房住不炒”、“房地產稅”、“租購同權”等關鍵詞頻現。政府報告明確提出,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,繼續實行差別化調控,建立健全長效機制;支持居民自住購房需求,培育住房租賃市場,發展共有產權住房;加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度;穩妥推進房地產稅立法;加強金融風險控制等。房地產信貸資金監管趨嚴,嚴控個人貸款違規流入房地產市場,多數銀行上調房貸利率。同時,在保障基本住房需求的同時,各地人才引進政策集中出臺。

2018年一季度,40個重點城市共完成房地產開發投資11376億元,同比增長6.7%,增速比全國增速低3.7個百分點。

在去庫存政策的指引下,2017年房地產投資增長平穩,銷售形勢較好,房屋銷售面積和銷售額均再創新高,但增速保持逐月回落。2018年1季度,市場整體延續去年的平穩回落態勢,但投資增速出現意外加速,實現兩位數增長;房屋銷售增速繼續回落,但下降趨勢有所放緩;房價整體漲幅有所抬頭,部分城市房價上漲壓力較大;企業資金來源渠道偏緊,個人按揭貸款降幅繼續擴大;企業土地購置基本與上年同期持平,企業新開工意願有所上升。


2018年一季度,全國房地產市場投資增幅創近兩年來新高,房價上漲壓力較大,受部分城市調控政策收緊影響,房屋銷售面積保持平穩回落,房地產企業土地購置意願偏弱,新開工意願偏弱。在政策層面上,“房住不炒”已成共識,房地產稅改革穩步推進,熱點城市政策持續加碼,限購、限貸、限售和實施搖號的城市范圍繼續增加,與此同時,各地開始加大吸引人才落戶的政策優惠力度。

[導讀]一季度,中國人民銀行召開工作會議,部署瞭2018年工作的9項主要任務,“保持貨幣政策穩健中性”繼續位列9項任務之首,並將“切實防范化解金融風險”擺在更為靠前的位置。

2018年一季度,40個重點城市新開工面積為12421萬平方米,同比增長2.9%,增速比全國增速低6.8個百分點。分城市看,重慶、蘇州、成都等3城市新開工面積規模位居前三 甲,分別為1704、877、811萬平方米。從增速上看,在40個重點城市中有18個城市上漲,22個城市下跌。在上漲的城市中,太原、沈陽、福州、蘇州等4個城市增速最快,增幅均超過100%。在下跌的22個城市中,有8個城市跌幅超過50%,分別是西寧、銀川、呼和浩特、烏魯木齊、石傢莊、昆明、上海、北京等。

2018年一季度,40個重點城市房地產企業共購置土地1114萬平方米,同比下降15.2%,出現明顯下跌。分城市看,廈門、西寧、銀川等3個城市房地產企業購置土地面積為零,貴陽、北海、太原分別購置土地8.1、3.6、3.5萬平方米,但該3個城市上年同期購置土地面積為零,無增速數據。除此以外,其餘34個城市有完整的土地購置面積和增速數據,具體來看,寧波、重慶、蘇州等城市土地購置面積規模較大,均超過100萬平方米,從增速上看,成都、石傢莊、長春、蘭州等城市增幅較快,均超過300%。

政策持續加碼 房地產市場平穩下行

2018年一季度,40個重點城市共完成商品房銷售10583萬平方米,同比下降2.5%,比全國增速低6.1個百分點;其中,商品住宅完成銷售8740萬平方米,同比下降4%,比全國增速低6.5個百分點。

分城市看,有25個城市商品房銷售面積保持增長,其餘15個城市下跌。在上漲的城市中,烏魯木齊、鄭州、南寧、太原、長春等城市增幅較大,均超過20%,這些城市均位於中西部地區。在下跌的城市中,北京、天津、廣州、石傢莊、蘭州等城市間降幅較大,跌幅均超過30%以上。

4、價格整體漲幅平穩,但個別城市房價漲幅偏大,值得警惕

從商品房平均銷售價格來看,40個大中城市商品房平均銷售價格為12292元/平方米,同比上漲5.9%,漲幅比全國平均水平低0.6個百分點。其中商品住宅平均價格為12207元/平方米,平均上漲9.5%,漲幅比全國平均水平高0.8個百分點。

分城市看,深圳市平均商品房價格最高,為53626元/平方米,北京次之,為36227元/平方米。三亞、杭州、廣州、南京、上海等城市平均房價在2萬-3萬之間。銀川、西寧、北海等城市平均房價較低,均在7000元以內。從房價漲跌幅度來看,呼和浩特、石傢莊漲幅偏高,超過50%,濟南、杭州、青島、西安等城市平均房價漲幅也在30%以上;廈門、上海、鄭州、蘇州等4個城市平均房價同比出現下降,其中廈門和上海受樓市供應結構變化較大影響降幅較大。

分區域看,華南地區平均房價最高,達到11285元/平方米,華北次之,華中地區平均房價最低,僅為6375元/平方米。從平均房價漲幅來看,西北、東北、西南、華中等區域房價漲幅較快,均超過10%,華北地區受區域內成交結構調整影響,出現下跌,跌幅為16.6%。

註:

1.東、中、西部和東北地區劃分

東部地區包括北京、天津、河北、上海、江蘇、浙江、福建、山東、廣東、海南10個省(市);中部地區包括山西、安徽、江西、河南、湖北、湖南6個省;西部地區包括內蒙古、廣西、重慶、四川、貴州、雲南、西藏、陜西、甘肅、青海、寧夏、新疆12個省(市、自治區);東北地區包括遼寧、吉林、黑 龍江3個省。

2.華北、東北、華東、華中、華南、西南、西北等行政區域劃分標準

從近6個月房價環比漲幅排名居前的城市名單來看,絕大多數集中在中西部地區和東北地區,其中,出現次數較多的城市有大連(4次)、大理(3次)、哈爾濱(3次)、昆明(3次)、烏魯木齊(3次)、西寧(3次)、遵義(3次)等,均屬於西部地區和東北地區,表明當前非限購城市的房價有較為強烈的補漲沖動,未來的房地產調控須更加精準。

一線城市包括北京、上海、廣州、深圳等4個城市;二線城市包括天津、石傢莊、沈陽、大連、哈爾濱、南京、無錫、蘇州、杭州、寧波、溫州、合肥、福州、廈門、濟南、青島、鄭州、武漢、長沙、佛山、重慶、成都、貴陽、昆明、西安等25個城市,其餘城市為三線及以下城市。 (作者:國傢信息中心信息化和產業發展部 高聚輝) (出處:國信房地產信息網)

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